При оформлении ипотечного кредита каждый заемщик сталкивается с необходимостью проводить оценку приобретаемой недвижимости.
Для чего это нужно?
Банк прежде всего делает это в своих интересах. То есть оценка квартиры не нужна ни продавцу, ни покупателю. Это нужно банку. Ведь именно он выдает деньги под залог этого имущества. И если стоимость квартиры меньше суммы выданного кредита, то банк в случае наступления непредвиденных ситуаций не сможет компенсировать свои убытки. А чтобы знать настоящую стоимость квартиры нужно провести ее оценку.
После того как специалисты проведут оценку недвижимости, заемщик получает сертификат о ее стоимости. И стоимость, которая указана в сертификате будет считаться основой для принятия решения о сумме, которую банк готов выдать заемщику.
По сути, стоимость квартиры - это та величина, за которую покупатель приобретает ее у продавца. А стоимость квартиры - это наиболее вероятная ее цена.
Для определения стоимости недвижимости специалисты используют специальные методы. Можно выделить 2 основных метода:
1. затратный;
Суть этого метода заключается в том, что оценка проводится на основании затрат, которые были произведены на строительство квартиры. Причем оценка производится с учетом инфляции и повышения цен на строительные конструкции, так как строительство может происходить в разные годы.
При таком методе оценки квартир не учитываются спрос и предложение. Такую справку можно взять в БТИ и узнать стоимость квартиры, посчитанную этим методом.
2. сравнительный;
Суть этого метода заключается в том, что при подсчете стоимости квартиры учитывается цена на такие же квартиры.
Например, при покупке квартиры в расчет берутся несколько похожих квартир в этом же районе. И если одна квартира площадью 48 кв.м. стоит 3000000 грн., а другая площадью 50 кв.м. - 3500000 грн., то примерная цена квартиры в 49 кв.м. будет стоит от 3000000 до 3500000 грн.
В основном оценочными компаниями используется этот метод для подсчета стоимости приобретаемой недвижимости.
Но на самом же деле, обращаясь в различные компании, стоимость одной и той же квартиры будет разной. И ведь проблема далеко не в том, что какие-то компании оценивают квартиры необъективно, а в том, что у заемщика нет права выбора. И порой он обязан согласится с мнением одной фирмы, которую предложил банк.
И очень часто именно оценка недвижимости мешает заемщику купить выбранную квартиру.
Ведь банк исходя из оценочной стоимости выдает, как правило, не более 80% от этой суммы. То есть если заемщик планирует купить квартиру в Киеве за 500000 грн., хочет оформить кредит на сумму 3000000 грн., а оценщик в сертификате указал стоимость объекта в размере 2800000 грн., то банк выдаст лишь 2240000 грн. Что делать в этой ситуации?
Заемщику остается либо найти 760000 грн., которых не хватает, либо искать другую квартиру. Но вот есть ли смысл искать другую квартиру, ведь ее стоимость тоже будет занижена.
Есть еще один вариант - это найти другую оценочную компанию или обратиться в другой банк.